Как оценить стоимость дома

Определить стоимость дома – непростая задача. Если это нужно для продажи и покупки, можно попробовать сделать самостоятельно – проанализировать все предложения в округе, учитывая поправки на место, состояние и другие отличительные признаки. Или заказать независимую экспертизу стоимости у профессионалов. Рассказываем, как проводят такую работу в нашей компании.

Разберемся с терминами

Оценка для продажи или покупки – в этом случае речь идет об условной оценке. Потенциальный продавец или покупатель анализируют объявления о продаже аналогичных объектов и пытаются установить цену на свой дом. В процесс вмешиваются эмоции – хочется получить больше денег или купить дешевле.

Произвести оценку дома для получения отчета – это процесс объективной оценки, которую выполняет квалифицированный специалист по установленной методологии. Процесс регулируется законом – есть масса нормативных документов, которые должен учитывать эксперт.

Обратите внимание на тонкость – одно дело заказать оценку дома. Другое – получить оценку дома с участком. Это разные оценки, в итоге получатся разные суммы. Если для ипотечного кредита или других целей вам нужен отчет эксперта-оценщика – обращайтесь в нашу компанию, менеджеры уточнят детали и помогут сделать правильный выбор услуги.

Зачем заказывать оценку у эксперта

Экспертная оценка дома с участком требуется в массе случаев. Зачастую это связано с потребностью предоставить в государственные органы или банковские учреждения аргументированный отчет с указанной суммой за недвижимость.

Экспертная оценка нужна, если вы планируете оспорить сумму налога, которую начислили за имеющуюся недвижимость;
Такая оценка – обязательное требование банка при выдаче ипотечного займа;
Оценка загородной недвижимости потребуется в случае различных судебных споров;
Определение суммы уставного капитала – если планируется внести это имущество в собственность компании;
Берете в долг крупную сумму и предлагает дом в качестве залога? Для объективности процесса нужна экспертиза стоимости;
В случае наследства – для определения величины пошлины.

Вы можете заказать оценку, если планируете продать коттедж или другую недвижимость. Так вы узнаете реальную рыночную стоимость объекта и не прогадаете с ценой.

Кто проводит оценку

Будьте аккуратны при обращении за оценкой к риэлторам. Некоторые недобросовестные агенты недвижимости целенаправленно вводят в заблуждение покупателей и продавцов. Риэлтор не может провести «экспертизу» или «оценку». Он может лишь предположить рыночную стоимость, но это будет не объективная сумма, которая выявлена в результате экспертного исследования. Не путайтесь в терминах.

Документы, которые предоставят вам агенты по продаже недвижимости в результате их «оценки», нельзя использовать в суде или предоставить в банк. Разве что в агентстве работает сертифицированный эксперт – но такое обычно бывает только у крупных компаний. В остальном это оценочное суждение конкретного человека, а не легитимная экспертиза.

Современное законодательство выдвигает несколько требований к экспертам-оценщикам.

Специалист имеет профильное образование.
Оценщики состоят в саморегулируемом объединении – это некоммерческая профессиональная структура. Платятся взносы, экспертов контролируют. Члены таких СРО постоянно повышают и подтверждают свою квалификацию.
Оценщик прошел аттестацию.
Есть полис страхования гражданской ответственности – в случае с оценкой недвижимости минимальная сумму – 30 тысяч рублей.

Мы рекомендуем также обращать внимание на репутацию компании – давно ли организация работает на рынке, есть ли положительные отзывы клиентов. Насколько понятно и прозрачно построен процесс работу с клиентом.

Как заказать оценку дома с участком

Решили, что вам нужна оценка дома от специалиста? Следуйте инструкции:

Уточните, состоит ли компания в СРО, есть ли у эксперта страховой полис;
Проверьте репутацию компании;
Уточните стоимость оценки и срок ее выполнения;
Встретьтесь на объекте с экспертом, заключите договор, передайте нужные документы;
Через 2-5 дней получите экспертный отчет.

Список документов для экспертизы

Передайте оценщику следующие документы:

Правоустанавливающие бумаги – подтверждение права собственности на дом. Это может быть копия договора наследования, дарения, купли-продажи или ренты. Подойдет свидетельство о собственности.
Если есть обременения – включите договоры залога и другие в пакет документов.
Копию своего паспорта и копию паспорта владельца дома (если это разные люди).
Если дом зарегистрирован на юридическое лицо – нужна справка о балансовой стоимости.
Поэтажный план.
Экспликация (пояснения) к этому плану.
Если строительство дома еще не завершено – нужна проектная документация.
Кадастровый план.

Как оценить стоимость дома самостоятельно

Если вам нужна относительная стоимость дома – то есть сумма, за которую можно продать недвижимость, можете попробовать провести оценку самостоятельно. Используйте сравнительный метод оценки:

Зайдите на сайты с объявлениями о продаже домов;
Найдите там 10-20 объектов с похожими характеристиками – аналогичная площадь, расположение, примерная планировка и площадь участка;
Придется обзвонить эти объявления и договариваться о просмотрах – так отсеиваются фиктивные объявления, которые агентства недвижимости публикуют для создания иллюзия среднерыночных цен;
Нужна средняя стоимость квадратного метра всех домов сразу – складываете все ценники и все площади (площадь дома, не участка!). Делите общую сумму на общую стоимость.
Умножаете площадь вашего дома на средний ценник.

Получается относительная средняя цена. Дальше нужно учесть факторы, которые повышают стоимость:

Ремонт не требуется, состояние объекта среднее – плюс 10% к стоимости;
Сделан дорогой ремонт – плюс 15%;
Дом построен менее, чем 5-7 лет назад – плюс 5-10%;
Дом кирпичный – плюс 3-5%;
Есть все удобства – плюс 10%.

И те, которые снижают ценник:

Дом построен из блоков – минус 5%;
Здание старше 10 лет – минус 5-15%;
Общая площадь меньше 50-60 метров – минус 1-3%;
Строительство не завершено – минус 50%;
Требуется ремонт дома – минус 30-50%;
Требуется замена коммуникаций – минус 10-15%.

Аналогичным образом стоит поступить и с ценой на земельный участок, только вместо квадратного метра в расчетах будет участвовать стоимость сотки. Прибавляйте к получившемуся среднему ценнику 5-10%, если:

Участок квадратной или широкой прямоугольной формы;
Транспортные развязки расположены близко, но не прямо у дома;
Есть асфальт на подъезде к дому от магистрали;
Дом построен на равнине;
Рядом есть водоемы и места отдыха.

Ценник уменьшается, если:

Площадь участка меньше трех соток;
Участок неправильной формы;
Участок разной высоты – т.е. расположен на холмистой
Участок находится прямо у магистрали;
К дому нет дороги.

Помните, вы получите относительную рыночную стоимость. Эксперт-оценщик проводит исследование разными методами, в том числе учитывает число совершенных аналогичных сделок. Оценка дома профессионалом намного эффективнее и точнее, чем самостоятельные попытки вычислить стоимость.