Просто узнать стоимость квартиры и провести экспертную оценку для банка или государственных органов – две разных процедуры. Попытаться вычислить средний ценник, за который вы можете продать или купить квартиру на рынке, вы можете самостоятельно. Если же вам нужен документ, который будет содержать аргументированную рыночную и ликвидационную стоимость квартиры – обращайтесь в лицензированное оценочное агентство.
Для чего нужна оценка
Экспертное исследование рыночной или другой стоимости квартиры необходимо в массе случаев. Физические лица в основном сталкиваются с такой процедурой при обращении за ипотечным кредитом в банк. Кредитное учреждение по закону обязано потребовать отчет об оценке – причем сделанный только лицензированной компанией.
Оценка перед продажей потребуется, если вы захотите узнать, например, ликвидационную стоимость квартиры – цену, за которую объект недвижимости уйдет достаточно быстро. Это поможет не продешевить – например, поставить цену на 20% ниже предлагаемых по рынку, а не на 50%.
Есть еще несколько ситуаций, когда за оценкой необходимо обратиться в лицензированное агентство:
- Получение кредита в банке, если вы планируете сделать квартиру залогом;
- Вычисление суммы налога в случае, если вы планируете вступить в наследство;
- Различные судебные споры, в том числе между супругами при разделе имущества.
Судя по количество вопросов в интернете, людей интересует, нужна ли оценка для регистрации права собственности на квартиру. Нет, если вы принимаете квартиру у застройщика или совершаете простую сделку по договору купли-продажи, то экспертиза не потребуется. Если регистрация права происходит при вступлении в наследство – да, нужна. Но корректнее будет сказать, что оценка нужна не для самой регистрации, а для вычисления корректной суммы налога.
Есть еще масса ситуаций, когда вам потребуется оценка квартиры. Можно сказать проще – это практически любая ситуация, в которой вам потребуется предоставить сведения о стоимости квартиры в частную компанию или государственные органы.
Обратите внимание, часто недобросовестные агентства недвижимости предлагают клиентам провести оценку квартиры. Уточните, если ли у риэлторов сертификат эксперта – возможно, они просто совмещают два разных вида деятельности. Если же нет – то все их «оценки» - это просто относительное, субъективное мнение частного лица, которое не будет принято ни коммерческой организацией, ни судом.
Как оценить долю в квартире
Во время раздела имущества супругов, споров между родственниками и другими ситуациями, связанными с недвижимостью, может возникнуть вопрос долей. Разумеется, каждого из спорщиков волнует, на сколько денег от квартиры он может претендовать при разделе.
Вычислить долю просто, если ее процентное соотношение указано в правоустанавливающих документах на квартиру. Например, если в наследство вступает четыре человека, то у каждого получается по 25% от общей доли. В итоге проводится оценка рыночной стоимости и установленная сумма умножается на конкретный процент. Именно эту сумму один владелец квартиры должен озвучить другому, когда решит продавать свою часть. По закону, первыми в очереди на покупку стоят именно те люди, которые уже имеют долю в квартире.
Если же речь идет о муже и жене, которые разводятся, то тут все устанавливается судом и зависит от массы факторов. Если вы столкнулись с подобной ситуаций, звоните нашим менеджерам, подскажем, какая конкретно оценка вам потребуется и стоит ли ее делать.
Виды оценки квартиры
Обратите внимание – есть несколько видов стоимости, которые может установить эксперт.
Рыночная стоимость квартиры – это сумма, за которую аналогичные объекты торгуются на рынке прямо сейчас. Если вы будете пытаться самостоятельно оценить квартиру, то сможете учитывать только желания продавцов – те суммы, за которые объект пытаются продать, а не продают. Эксперт же оценивает рынок в том числе по истории продаж квартир в конкретном доме.
Еще есть ликвидационная стоимость – это цена, за которую уйдет квартира в минимальный, самый короткий срок. Именно такую сумму требуют в банке вместе с рыночной стоимостью. Поэтому если вы планируете заказывать экспертизу именно для предоставления отчета по ипотечному займу – сразу сообщайте об этом менеджеру. Правильная постановка задания равно правильная оценка.
Кадастровая стоимость - это цена квартиры по мнению государства. Учитываются сомнительные критерии, в том числе некая престижность микрорайона, которая указана на кадастровой карте. Суммы хранятся в архив государственных органов, по ним начисляют налоги. Если сумму налога вас не устраивает, можно оспорить кадастровую стоимость в суде и привести ее в соответствие с рыночной. Здесь также необходима экспертиза именно от квалифицированного эксперта с сертификацией – иначе документ не примут. Кадастровая стоимость может отличаться от реальную в несколько раз – причем как в меньшую, так и в большую сторону по сумме.
Как проходит оценка
Порядок проведения любой оценки практически одинаковый. Но есть тонкости – в основном этапы отличаются по количеству документов, которые нужно собрать заказчику экспертизы. Например, для ипотечного кредита это один пакет. Для вычисления сумму налога при вступлении в наследство – другой.
- Начать следует с постановки задачи эксперту. Созвонитесь с менеджером нашего агентства, озвучьте ситуацию – для чего нужна оценка. Он подскажет, как называется необходимая экспертиза.
- В назначенное время встречайте эксперта в квартире. Передайте документы, внимательно изучите договор и подпишите его, если все ок. Обратите внимание – в случае получения ипотечного кредита оплачивает оценку именно покупатель. И задача покупателя проконтролировать, чтобы продавцы были в квартире в назначенное время. Мы рекомендуем покупателю присутствовать на всех этапах оценки.
- Эксперт сделает фотографии квартиры – их после приложат к отчету. Внимательно изучит все недостатки – все, что повлияет на итоговую стоимость.
Ваше участие в экспертизе закончилось. Теперь эксперт будет анализировать рынок, структурировать историю продаж в доме, смотреть на наличие инфраструктуры и другие факторы, которые могут увеличить или уменьшить стоимость квартиры.
После эксперт подготовит отчет – в нем будет содержаться вся информация о найденных в квартире недостатках. В заключении будет указана интересующая вас стоимость.
По времени составление отчета занимает 2-5 дней. Если нужно быстрее, можно попытаться – но будет стоить дороже.
Что влияет на оценку
Количество критериев, которые использует эксперт во время анализа объекта и подготовки отчета, может достигать нескольких десятков. Но есть наиболее популярные. Воспользуйтесь списком, если решили попробовать самостоятельно оценить квартиру для продажи:
- Окна квартиры, выходящие на автостраду или широкополосную дорогу – минус к стоимости. Если же дом расположен в тихих дворах, но из окон открывается отличный вид – плюс к стоимости.
- Ценник увеличивает расположение дома ближе к лесопарку или другой зеленой зоне. Если квартиры находится рядом с промышленными объектами – рыночная стоимость будет сильно снижена.
- Эксперт будет оценивать наличие рядом с квартирой социальной инфраструктуры. Если в пешей доступности есть поликлиника, школа и детский сад – хорошо. Если нужно добираться несколько остановок на автобусе – ценник будет ниже.
- Наличие транспортных возможностей также влияет на итоговый ценник. Квартира недалеко от метро будет стоить дороже. На цену влияет и наличие развязок общественного транспорта – если квартира находится в доме, до которого можно добраться только на одном маршруте автобуса, стоимость будет ниже.
- Есть любопытный факт – в случае эконом-класса стоимость квадратного метра будет выше, если в квартире меньше площадь. Это неактуально для элитных квартиры – там средняя цена за квадратный метр в большом помещении не сильно отличается от небольших студий.
- Оценивается и состояние дома – даже если в квартире сделан дорогой евроремонт, пониженный коэффициент может применяться из-за обшарпанного подъезда или изношенных общедомовых коммуникаций.
Обратите внимание – квалифицированную оценку в России могут проводить только компании, которые получили все необходимые лицензии и сертификаты. Не покупайтесь на рекламу недобросовестных агентств недвижимости.
Кто делает оценку недвижимости
Деятельность экспертов, которые имеют право проводить оценки в том числе и квартир, регулируется федеральным законодательством. Если вам необходимо предоставить в коммерческую организацию или государственный орган (в том числе и в суд) экспертный отчет – выбирайте агентство для проведения экспертизы тщательно. Есть несколько критериев, по которым мы рекомендуем проверять специалистов:
- Эксперт предоставляет сертификат на профессиональную деятельность и не скрывает своих данных – профессионалу нечего бояться, он готов подтверждать свою квалификацию соответствующими документами и разрешениями;
- Экспертная организация состоит в саморегулируемом объединении (СРО) – это некоммерческая профессиональная организация. Членство в такой – обязательное требование закона;
- Эксперт застраховал свою гражданскую ответственность минимум на 30 тысяч рублей;
- На первой же встрече эксперт предлагает подписать договор и не начинает работу без проверки всех документов. Остерегайтесь частников, не готовых работать «по белому». Если их отчет не примут в банке или суде, возвращаться деньги без договора придется долго и, возможно, безуспешно;
- В договоре прописывается та услуга, которая заказывается. Это не «маркетинговые исследования» и не «информационная услуга» - в договорах оценщиков указаны ясные конкретные фразы, по которым вы можете понять предмет соглашения. Например, услуга по оценке квартиры, выявление рыночной или ликвидационной стоимости.
Проверьте отзывы клиентов о компании. Позвоните менеджеру, задайте вопросы. Специалисты нашей компании готовы разъяснить вам детали разных экспертиз и помочь выбрать то, что нужно именно вам.
Как выглядит отчет об оценке квартиры
После анализа рынка и учета всех коэффициентов эксперт начинает формировать отчет. В результате вы получите прошитую папку документов формата А4 – каждый лист должен быть пронумерован и подписан. Всего средний отчет занимает 20-30 страниц.
Весь отчет занимает подробная калькуляция оценки, сведения о заказчике и исполнители, информация о предоставляемых документах. Основная структурированная информация – в заключении.
Если вы заказывали оценку для ипотечного кредита – в заключении должны быть указаны две суммы – рыночная стоимость и ликвидационная стоимость. Проверьте это перед тем как заберете отчет.
Вся информация, содержащаяся в отчете, записана в соответствии с гостами и нормативными документами. Отчеты нашей компании принимают любые банки и все государственные органы – проверено.
Срок действия такого отчета по закону – полгода. По истечению шести месяцев данные нужно актуализировать, если потребность в знании какого-либо вида стоимости не отпала. Судя по отзывам, в некоторых банках при предоставлении ипотечного займа менеджеры устанавливают особые требования – например, требуют, что оценку клиенты проводили только у агентств из аккредитованного списка. Такие требования незаконны – вы вольны обратиться в то агентство, в которое захотите. Столкнулись с подобной ситуацией? Звоните нашим менеджерам – подскажем, как действовать.
