Кажется, что сделать оценку земли элементарно – сравнить аналогичные объявления и прикинуть средний ценник. На деле все оказывается сложнее – есть ситуации, когда произвести оценку можно и самому, в другие необходимо найти лицензированную компанию с правом на проведение экспертизы. Рассказываем, как провести оценку земельного участка, когда нужен эксперт-оценщик и как не попасть к недобросовестным специалистам.
Когда нужна оценка
Есть несколько ситуаций, когда может потребоваться заключение об оценке земельного участка. Если земельный участок планируется к реализации, то у продавца появляется необходимость узнать, за какую цену стоит выставлять лот, чтобы его купили достаточно быстро. Здесь есть две грани:
- Не хочется продавать слишком долго – лучше выставлять дешевле;
- Не хочется продешевить – лучше выставлять подороже.
Баланс между этими двумя сумма и будет являться наилучшей ценой для продавца. Для такой оценки продавцу не требуется обязательная оценка от эксперта. Сумму можно выяснить самостоятельно или поручить эти вычисления агентству недвижимости.
Экспертный отчет об оценке земельного участка потребуется в других ситуациях:
- Для получения ипотечного займа на строительство дома;
- Для вычисления суммы налога в случае вступления в наследство;
- Для разбирательств между супругами во время развода – раздел имущества;
- Для судебных заседаний или для предоставления в другие государственные органы;
- Для получения кредита в банке – когда земельный участок является залогом;
- Для реализации участка через аукцион;
- Для заключения соглашения об аренде;
- Для расчета возможного дохода при инвестиционных вложениях.
Обратите внимание – во всех вышеперечисленных случаях оценка земельного участка проводится квалифицированным экспертом с соответствующей лицензией. Это важно – если воспользоваться услугами физического или юридического лица без права на экспертную оценку, документ не примут в банке или в государственных органах.
Когда агентство недвижимости предлагает сделать вам оценку земельного участка или другой недвижимости, обязательно уточняйте, о какой оценке идет речь. Спросите, есть ли у них эксперты с разрешениями государственного образца, зарегистрированы ли они в СРО. Или их оценка – относительная, без экспертизы? Тогда результат их работы – не отчет эксперта, а лишь мнение частного лица о возможной стоимости объекта.
Виды стоимости земельного участка
Профессиональный эксперт может установить несколько видов стоимости земельного участка. Перед заказом оценки уточните, что конкретно вам необходимо. Если не знаете точного названия, сообщите менеджеру, для чего конкретно вам нужна оценка – мы подскажем, что делать.
Рыночная стоимость
Рыночная стоимость земли – самый популярный запрос в оценки. Потребуется в том числе для банковских кредитов наряду с ликвидационной стоимостью. По сути – это та цена, за которую земельный участок может быть продан на сегодняшний день. Речь не идет о мгновенной продаже – речь идет о таких же сделках «по рынку». Определить стоимость земельного участка при такой оценке сложно, если в истории продаж нет данных о сделках с аналогичными участками в том же микрорайоне.
Ликвидационная стоимость
Эту стоимость требуют банки наряду с рыночной. Смысл – когда банк дает кредит, то он заинтересован в возврате хотя бы своих средств. Если у заемщика возникнут проблемы и он перестанет платить, то что делать банку? Для страховки от таких ситуаций банк берет залог. В случае с ипотечным кредитом это та недвижимость, которую покупают по займу.
Банку в таких случаях не интересна рыночная цена. Важно знать сумму, которую получится выручить прямо сейчас, если выставить недвижимость на продажу. Эту цифру и называют ликвидационной стоимость. Обычно она ниже рыночной на 20-40%.
Кадастровая стоимость
Такая стоимость нужна при вычислении величины налога на земельный участок. Смысл – цена квартиры по версии государства. Указанная в документах цена может отличаться от настоящей в десятки раз – причем как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Актуальная оценка кадастровой стоимости в случае прений с государственными органами – например, когда власти пытаются начислить владельцу земли необоснованно высокий налог.
Рассчитывается такая стоимость по кадастровой карте – это специальная карта, где указаны коэффициенты престижности микрорайонов. Кроме престижа есть еще много слагаемых – вычислением занимаются инженеры.
Другие виды стоимости
Есть еще несколько видов стоимости, которые может провести профессиональный оценщик.
Балансовая пригодится юридическим лицам. Эта цифры указана в документах и используется при бухгалтерских проводках. Говоря простым языком, эта сумма покупки минус износ из-за нескольких факторов. Актуально скорее для других объектов недвижимости, чем для земельного участка – из-за очевидного отсутствия показателя износа.
Инвестиционную стоимость стоит уточнять перед вложением средств. Это стоимость земельного участка с учетом дохода от его использования. Например, от аренды. Такая стоимость рассчитывается при инвестициях в несколько долей от нескольких участников и более сложных юридических финансовых схем.
Этапы оценки земельного участка
Процесс может отличаться в зависимости от вида оценки, но в основном алгоритм один и тот же:
- Вы определяетесь, какая именно оценка вам нужна. Просто оценка для продажи – можете обратиться к эксперту или смотрите раздел про самостоятельную оценку земельного участка. В остальных случаях рекомендуем связаться с менеджером и рассказать о конкретной ситуации. Есть тонкости, от незнания которых можно потерять деньги. Например, оценка для суда стоит одних денег, а оценка для налоговой – других. Зачем платить больше? Звоните нашим менеджерам – консультация по телефону бесплатная.
- Встречайтесь с оценщиком на земельном участке. Передайте нужные документы, подпишите договор. Обратите внимание – все профессиональные эксперты работают в соответствии с законом и заключают договор. Будьте аккуратны в стремлении сэкономить и заказать оценку у неизвестного частного лица.
- После заключения договора оценщик сделает фотографии и осмотрит земельный участок.
Остальные этапы проходят без вашего участия – специалист анализирует рынок, ищет аналогичные предложения, структурирует и вычисляет похожие сделки из истории микрорайона. Все это нужно для установления актуальной стоимости земельного участка.
Отчет об оценке рыночной стоимости будет готов течение 2-5 дней. Если нужно срочно – будет дороже.
В отчете будет указана вся информация о самом эксперте, о заказчике и об объекте, который исследовался. В приложении будут фотографии, которые эксперт сделал на земельном участке. Если заказ был для получения ипотечного кредита, то в заключении будут две суммы – рыночная и ликвидационные стоимости.
Вы можете заказать не только исследование рыночной стоимости, но и другие виды оценок. Например, отчет об оценке кадастровой стоимости будет готов также через 3-5 дней.
Обратите внимание – оценка земельного участка, оценка дома и оценка дома с земельным участком – это три разные оценки. Учитывайте это при заказе экспертизы стоимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, мы подскажем, как правильно сформулировать задание эксперту.
Кто делает оценку земельного участка
Современное законодательство выдвигает достаточно много требований к профессионализму и квалификации экпертов-оценщиков. Необходимы и специальные разрешения. Будьте аккуратны с обращением к частным лицам, а не в компании – всегда проверяйте сертификаты и лицензию оценщика. Осторожнее с агентствами недвижимости – некоторые недобросовестные риэлторы предлагают продавцам сделать оценку, но это будет не профессиональная экспертиза, а лишь мнение частного лица. Такое мнение не примет ни один банк и ни один суд.
Выбирая оценщика, обращайте внимание на несколько фактов:
- Оценщик готов предоставить свидетельство об участие в некоммерческом профессиональном объединении, которое курирует действие всех оценочных компаний – так называемом СРО;
- Эксперт застрахован от гражданской ответственности – минимум 30 тысяч рублей;
- Эксперт не скрывает, в какой организации работает. Готов предоставить клиенту данные о компании, реквизиты и прочую открытую, публичную информацию.
- Эксперт работает по договору, в котором ясно прописано, за что платит клиент. Нет никаких маркетинговых или информационных услуг – оплата идет за проведение оценки конкретного объекта, за экспертизу стоимости земельного участка.
Компания, где работает оценщик, обладает хорошей репутацией – есть довольные клиенты, есть офис, номер телефона не скрывают и менеджер в рабочее время готов дать консультацию и подсказать подробности.
Как самостоятельно оценить земельный участок
Если оценка земельного участка нужна вам только для продажи, а не для обращений в банк или госорганы, можете попробовать сэкономить и самостоятельно исследовать рынок. Сделать тоже самое, что и эксперт, не выйдет – вы просто не найдете такое количество данных в открытом доступе. Но приблизительную сумму узнать получится. Выставляйте объект на продажу чуть дороже и опускайте ее до тех пор, пока не пойдут звонки.
- Найдите на рынке 10-20 аналогичных объявлений о продаже земельного участка – с той же площадью, в том же районе;
- Отсейте те, которые не подходят по категории использования – сравнить участки под индивидуальное жилое строительство и под коммерческую застройку некорректно;
- Уберите из списка самый дорогой и самый дешевый участки;
- Разделите у каждого участка цену на площадь объекта – так узнаете среднюю стоимость сотки у каждого объекта;
- Сложите получившиеся суммы и разделите на количество объектов – это средняя стоимость сотки по вашим объектам.
Добавляем положительные коэффициенты:
- К средней стоимости добавьте 20-30 процентов, если есть доступ к коммуникациям;
- Еще 5-10 процентов, если дом находится в зеленой зоне, и к нему есть асфальтовый подъезд;
- Если рядом есть объекты инфраструктуры и район, где расположен участок, развит – добавьте еще 10%.
Стоит отнимать от средней стоимости квадратного метра:
- 20-30% если нет прямого доступа к коммуникациям;
- 10-20% если мимо дома идет трасса;
- 10-20% если к дому нет проезда;
- 5-10% если рядом расположены промышленные объекты.
Итого вы получите среднюю рыночную стоимость сотки вашего земельного участка. Умножайте на количество соток и получайте результат.
Сумма, которую вы вычислили, лишь издалека отражает подход эксперта-профессионала. Учитываются на 10 аналогичных объектов. Эксперт берет во внимание не только продаваемые, но и проданные объекты. Коэффициентов в разы больше.
Если вы не хотите прогадать в цене – заказывайте экспертизу у профессионального оценщика. Определение рыночной стоимости земельного участка – сложный процесс, который стоит поручить квалифицированным специалистам.
