Ныне существующий Федеральный стандарт требует, чтобы кадастровая оценка недвижимости максимально соответствовала ее объективной рыночной стоимости. Для этого используются методы массовой оценки, а при невозможности их применения необходимо рыночную стоимость объекта недвижимости рассчитывать в индивидуальном порядке. Таком образом, на сегодняшний день определение кадастровой стоимости объекта недвижимости мало чем отличается от процедуры независимой оценки, которую проводят, например, при оформлении ипотечного кредита.
Массовые оценки недвижимости призваны построить модель с выделенными в ее структуре отдельными группами недвижимости, в которых были объединены объекты недвижимости со сходными техническими характеристиками и факторами ценообразования. Соответственно, кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости будет определяться в зависимости от того, в какую группу конкретный объект недвижимости попадет.
Для максимально чёткого определения групп ценообразования чиновники Росреестра, в ведении которых и находится данный вопрос, постоянно отслеживают ситуацию на региональных рынках недвижимости. Для определения ценообразующих групп используются сравнительная, доходная или затратная методика. При достаточной информации о заключенных сделках с недвижимостью оценщик использует сравнительную методику. Если же объективной информации недостаточно, тогда используется, на усмотрение оценщика, или затратная, или доходная методика.
Затратная методика чаще всего применяется по отношению к строящимся объектам недвижимости. Методика подсчитывает затраты на строительные материалы, на приобретение земельного участка, на подключение к основным инженерным коммуникациям, а также на иные затраты, связанные со строительством конкретного объекта.
Доходная методика при оценке недвижимости требует собрать информацию об арендной ставке, о расходах на регулярное обслуживание и эксплуатацию недвижимости, а также на некоторых других характеристиках рынках аренды. На основании этих данных и формируется кадастровая стоимость объекта недвижимости.